L'ERREUR DE SUPERFICIE DANS LA VENTE IMMOBILIERE (loi Carrez)
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Depuis la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite loi Carrez) entrée en vigueur le 19 juin 1997, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant une vente d'un lot de copropriété, doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot, à peine de nullité de l'acte. En cas d'erreur sur la superficie de plus d'un 1/20ème, l'acquéreur peut exiger une diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure dans le délai d'un an, à compter de la vente.

La loi Carrez s'applique à l'ensemble des actes relatifs à une vente de lots en copropriété (promesses unilatérales de vente, d'achat, synallagmatiques de vente, ... ).
Les lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas concernés par la loi. Il en est de même des caves, garages, emplacements de stationnement, ainsi que pour les maisons individuelles.

Seule doit être mesurée la surface de planchers des lots clos et couvert. Ne sont donc pas pris en compte les surfaces occupées par les murs, les marches et cages d'escalier, les gaines des embrasures de porte et de fenêtre, la surface de planchers dont la hauteur est inférieure à 1m80, les balcons et terrasses non couverts.

 

- Cas concret :

Les époux X ont acquis le 03 octobre 2001, un appartement, à Paris 10ème, auprès des époux Y. Cet appartement a été vendu pour une surface de 30,10 m2 et pour un prix de 68 602 € selon les mentions portées à l’acte de vente, soit une valeur rapportée au mètre carré de 2 279 €. Or, il s’est révélé ultérieurement que ce logement avait en réalité une surface de 26,86 m2, soit un écart de 3,24 m2.
Selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la superficie du lot vendu doit être portée sur l’acte de propriété. En cas de superficie réelle inférieure de plus d’un vingtième (ou 5 %) à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Ainsi, les acquéreurs s’apercevant de la divergence de superficie, ont sollicité auprès de leurs vendeurs, une diminution du prix par courrier recommandé du 30/10/01. Au soutien de leur prétention, ils ont fait établir un nouveau relevé de superficie par une société de géomètres-experts. D’ailleurs, l’architecte à l’origine de cette différence, M. Z n’a pas contesté son erreur.
Néanmoins, les demandeurs ne sont pas parvenus à obtenir une diminution du prix auprès de leurs vendeurs, conformément à la loi. La compagnie d’assurance de l’architecte fautif s’est contenté de leur proposer « 50 % du différentiel » contre renonciation à toute action !
En conséquence, M. et Mme X ont engagé une action devant le Tribunal de Grande Instance par l'intermédiaire de notre cabinet et ont sollicité la condamnation des vendeurs à leur verser la somme de 7 383,96 € ( 3,24 X 2279), au titre de la diminution du prix de vente et conformément à l’article 46 de la loi précitée.

Attention, l'action en diminution de prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.