RECUPERER DES LOYERS IMPAYES

par Maître FARAJALLAH, Avocat au Barreau de Paris (contact : mfara@wanadoo.fr )

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Malgré les précautions prises pour la sélection d'un locataire, aucun propriétaire n'est à l'abri d'un impayé de loyer. Face à une telle situation, une réaction rapide est le moyen le plus sûr de récupérer les impayés et d'éviter que la dette n'augmente.


1° Tenter de régler à l'amiable le litige

Dès le premier incident de paiement, le propriétaire doit réagir en écrivant à son locataire pour lui rappeler ses obligations. Si cette relance peut se faire verbalement, elle doit ensuite être matérialisée par un écrit. Il n'est pas rare en effet de voir certains locataires indélicats, profitant du silence indulgent du bailleur pendant plusieurs mois, contester ensuite le nombre d'échéances impayées lorsque la dette leur est enfin réclamée. Le propriétaire ne doit pas laisser la situation se détériorer.

Si la lettre simple n'a pas eu l'effet escompté dans les jours qui suivent, l'envoi d'une lettre recommandée s'impose.
Si le bailleur peut faire preuve d'une certaine compréhension face à certaines situations ponctuelles (incident de paiement isolé, charge imprévue du locataire, ..), il ne saurait en revanche oublier que la législation en la matière ne lui est guère favorable : il a dès lors tout intérêt à bien "construire" son dossier dès le départ, pour conserver toutes ses chances devant un Tribunal et éviter des contestations.
Ainsi, dans le courrier recommandé adressé, le bailleur mettra en demeure son locataire de lui régler la somme due sous huitaine (par exemple). Il est recommandé d'adresser une copie de ce courrier à la caution s'il y en a une.
(cliquer ici pour un modèle de mise en demeure)

Le locataire de bonne foi ne laissera pas sans réponse un tel courrier. Il règlera l'arriéré ou proposera un paiement échelonné de la dette locative. Selon l'adage "une bonne transaction vaut mieux qu'un mauvais procès", le bailleur a tout intérêt à accepter le règlement de la dette sur plusieurs mois. Bien entendu, le loyer courrant viendra en sus. En effet, devant un Tribunal, le locataire pourra obtenir sans grande difficulté, un règlement échelonné jusqu'à 24 mois !
Si un accord est ainsi conclu, là encore, il faudra le matérialiser par un écrit.
Si le locataire perçoit l'allocation-logement, le bailleur pourra demander à la CAF du département du logement loué, de lui verser directement cette aide, après deux mois consécutifs de loyers impayés. En contrepartie, il devra justifier d'un plan d'apurement établi avec le locataire. Si l'aide était déjà versée au bailleur, celui-ci devra impérativement signaler l'impayé à la Caisse.

Enfin, lorsque le contrat de bail est assorti d'une caution solidaire, le bailleur peut s'adresser directement à la caution. Cela peut permettre de remédier rapidement à certaines situations, dans l'hypothèse où le locataire entend rester en bons termes avec la caution (un parent ou un ami le plus souvent). Si la caution n'est pas solidaire, le bailleur ne pourra agir contre elle qu'après avoir épuisé les moyens de recouvrement contre le débiteur principal.

 

2° Saisir le Tribunal d'instance

La procédure amiable ayant échouée, il ne vous reste qu'à saisir le Tribunal d'instance pour obtenir le paiement des loyers impayés et l'expulsion du locataire. Cette procédure, d'apparence simple (l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire) est semée d'embûches tant par son formalisme que par les délais auxquels le locataire peut prétendre.

a) Le commandement de payer

La procédure commence obligatoirement par la délivrance d'un commandement de payer, délivré au locataire par un huissier. Le bailleur devra faire l'avance de ces frais (environ 130 euros) qui seront (en principe !) récupérés sur le locataire. Dans cet acte, l'huissier fera commandement au locataire d'avoir à lui régler l'arriéré de loyers et de charges. Si une caution a été prévue, le commandement devra également lui être signifié.
A ce stade, le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régler sa dette ou pour saisir le juge afin d'obtenir des délais. C'est le premier délai de "grâce" que la loi accorde au locataire. Si celui-ci met à profit ce délai pour régler sa dette, le bail continuera normalement et les "causes" du commandement seront éteintes. Dans le cas contraire, le bailleur pourra saisir le Tribunal.

b) La saisine du Tribunal d'instance

C'est le Tribunal d'instance du lieu de la situation de l'immeuble qui est compétent. Afin d'obtenir le paiement des sommes dues et l'expulsion du locataire, le propriétaire devra "l'assigner", c'est à dire, lui faire délivrer une convocation à comparaître devant le Tribunal par huissier, contenant des demandes motivées.
L'assignation tendant à obtenir l'expulsion du locataire, devra au préalable être notifiée au Préfet par l'huissier au moins 2 mois avant la date d'audience. Cette formalité est obligatoire.

c) L'audience devant le Tribunal d'instance

L'affaire sera en principe jugée le jour indiqué sur l'assignation. Toutefois, si le locataire demande le renvoi pour être assisté d'un avocat, le Tribunal fera en général droit à sa demande.
Bien que le commandement accordait déjà un délai de 2 mois au locataire pour s'acquitter de sa dette, ce dernier pourra encore solliciter des délais de paiement à l'audience. Le juge garde un pouvoir d'appréciation et peut accorder jusqu'à 24 mois de délais si le locataire présente des chances sérieuses d'apurer sa dette : si le locataire respecte l'échelonnement de la dette accordé, le bail reprendra, à l'issue, toute sa validité. Ainsi, en cas de nouvel incident, le bailleur devra reprendre toute la procédure depuis le début.
Si, au contraire, le locataire ne respecte pas les délais de paiement accordés, le bail sera résilié sans qu'il soit nécessaire de revenir devant le Tribunal.

Devant un locataire manifestement de mauvaise foi, le Tribunal peut également prononcer la résiliation du bail et n'accorder que quelques mois pour quitter les lieux.

3° L'exécution du jugement rendu

Entre le jour de l'audience et la connaissance du résultat (le délibéré), il s'écoulera généralement entre 2 à 6 semaines. Le jugement entre les mains, le bailleur devra le faire signifier par huissier au locataire. La signification fera courir le délai d'appel (15 jours pour les Ordonnance de référé, 1 mois pour les jugements).
A l'issue du délai d'appel et en l'absence de recours, la décision sera définitive. Il sera alors temps de passer à l'exécution :

Le premier objectif poursuivi en général par le bailleur est de récupérer son bien. En effet, tenter de récupérer les sommes dues est souvent illusoire et surtout coûteux : le bailleurs n'a intérêt à se lancer dans une telle procédure que si le montant de la créance est important et que s'il connaît la solvabilité de son débiteur (coordonnées bancaires, nouvelle adresse, adresse de l'employeur, ..).

Quant à l'expulsion, le préalable est la délivrance par huissier, d'un commandement d'avoir à quitter les lieux : un nouveau délai de 2 mois est alors ouvert pendant lequel l'expulsion ne peut intervenir.
A ce stade, le locataire peut encore s'adresser au juge de l'exécution pour obtenir des délais pour quitter les lieux, notamment s'il éprouve des difficultés à se reloger.

En l'absence de saisine du juge de l'exécution et à l'issue du délai de 2 mois ouvert par le commandement de quitter les lieux, l'huissier sollicitera le concours de la force publique pour expulser le locataire si celui-ci est toujours dans les lieux. L'expulsion ne pourra intervenir durant la trève hivernale (du 1er novembre au 15 mars).
Le concours de la force publique sera sollicité auprès du Préfet qui statuera après avoir demandé l'avis du commissaire de police. Le Préfet dispose de 2 mois pour accorder le concours demandé. S'il ne répond pas dans le délai de 2 mois (son silence vaut refus) ou s'il accorde des délais, il restera au bailleur à demander à l'Etat l'indemnisation de son préjudice ... devant le Tribunal administratif.

La procédure est ainsi loin d'être simple et elle est émaillée de délais que le locataire peut mette à profit. Il est donc de l'intérêt du bailleur de s'adresser à un professionnel.

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